Alexandru Toader vorbește despre siguranța contractelor

Ionuț Alexandru Toader – Asist. Univ. Dr. Facultatea de Drept – Universitatea „Al. I. Cuza” – Iași și Notar public în cadrul Camerei Notarilor Publici Iași

Vânzarea unui bun imobil reprezintă transferul dreptului de proprietate asupra unui bun în schimbul unui preţ. Preţul vânzării este esenţa contractului de vânzare, în caz contrar ne vom afla în situaţia juridică a unui alt contract translativ de proprietate, spre exemplu contract de donaţie, contract de dare în plată, contract de schimb etc.

Prin bunuri imobile putem înţelege într-o formulă simplificată şi în aplicabilitatea contractelor de vânzare ca fiind teren cu sau fără construcţii. Cele mai tranzacţionate astfel de bunuri sunt apartamente, terenuri intravilane sau extravilane, case de locuit, spaţii comerciale, iar forma ce trebuie să o îmbrace contractul este cea autentică, nerespectarea acestei dispoziţii atrăgând nulitatea absolută a contractului.

Cea mai des întâlnită metodă de a vinde un bun imobil este printr-un act autentificat de către notarul public. Alte forme de a transmite dreptul de proprietate ar fi prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti ce ţine loc de vânzare sau de act de adjudecare emis de către executorul judecătoresc, aceste din urmă forme fiind împotriva voinţei vânzătorului.

Prin încheierea unui contract de vânzare autentificat de către notarul public, părţile au libertatea deplină de a stabili şi negocia clauzele contractului, iar notarul public are obligaţia de a le consilia şi a se asigura că voinţa acestora îndeplineşte condiţiile de fond şi de formă impuse de lege pentru a se evita un posibil litigiu pe viitor.

Principalele obligaţii ale părţilor în cadrul contractului de vânzare sunt de a transmite proprietatea dreptului vândut, de a preda bunul, de a garanta contra evicţiunii şi viciilor ascunse din partea vânzătorului şi de plată a preţului şi preluarea a bunului din partea cumpărătorului.

Având în vedere că la data de 09.05.2015  a intrat în vigoare Legea 70/2015 ce plafonează plăţile în numerar la un maxim de 50.000 lei între persoane fizice, se pune problema plății preţului şi siguranţei încasării de către vânzător.

Majoritatea tranzacţiilor imobiliare de pe teritoriul României se realizează între persoane fizice, iar odată cu creşterea economică există şi o cerere continua pentru achiziţionarea imobilelor, în special pentru locuinţe. Astfel, preţurile tranzacţiilor depăşesc de cele mai multe ori pragul de 50.000 lei impus de lege. Un element important de reţinut este faptul că în cazul în care preţul depăşeşte plafonul menţionat mai sus, acesta nu poate fi fragmentat, iar suma trebuie să fie achitată prin virament bancar.

Din practică putem identifica mai multe metode de achitare a preţului din partea cumpărătorului către vânzător, acest lucru ramând exclusiv la latitudinea părţilor.

O primă formulă ar fi cea prin care cumpărătorul ar achita preţul vânzării prin virament bancar în contul vânzătorului înainte de semnarea contractului de vânzare urmând a se prezenta cu dovada de plată la momentul semnării. Se pune problema de bună credinţă din partea vânzătorului care la momentul încheierii actului în formă autentică nu mai doreşte să semneze respectivul contract de vânzare, prin urmare nu operează transferul dreptului de proprietate, născându-se astfel un litigiu.

Pentru a fi sigur de achitarea în întregime a preţului, vânzătorul poate să îşi rezerve dreptul de proprietate. Incovenientul pe care îl poate reclama cumpărătorul este faptul că acesta nu devine proprietar exclusiv asupra imobilului la data semnării, ci la momentul achitării integrale, dată la care va fi încheiat şi un act adiţional la contractul de vânzare prin care se transfera dreptul de proprietate. Până la acea dată vânzătorul poate transmite posesia asupra bunului astfel încât cumpărătorul să se poată folosi de acesta. Odată cu transmiterea bunului către cumpărător, se transmite şi riscul pieririi fortuite a imobilului.

Cumpărătorul are posibilitatea de a depune sumele de bani aferente preţului vânzării într-un cont escrow aflat la disponibilitatea beneficiarului (vânzătorului). La semnarea contractului cumpărătorul va prezenta notarului public dovada depunerii preţului în contul escrow aflat la disponibilitatea vânzătorului. Pentru a încasa valoarea bunului, vânzătorul se va prezenta cu contractul de vânzare sau cu un duplicat la banca unde a fost deschis contul escrow. În cazul în care vânzarea nu se va mai perfecta, deponentul, respectiv potenţialul cumpărător, îşi va putea recupera suma de bani depusă în contul escrow doar după expirarea termenului pentru care a fost deschis.

Plata preţului se poate realiza şi prin intermediul contului bancar deschis pe numele biroului notarial unde urmează a se autentifica respectivul act de vânzare. Notarul public poate îndeplini acte fiduciare, prin urmare banii depuşi în contul acestuia în vederea achitării preţului vor fi viraţi mai departe către vânzător. Această operaţiune reprezintă un element de siguranţă întrucât notarul public oferă certitudinea existenţei sumei de bani necesare achitării preţului, iar după semnarea actului va face şi formalităţile necesare transferării banilor în contul vânzătorului.

O altă ipoteză este cea prin care preţul urmează a fi virat în contul vânzătorului după semnarea contractului de vânzare în formă autentică. Acestă procedură poate fi făcută prin ordin de plată vizat de către banca cumpărătorului sau prin efectuarea transferului on-line. Din punct de vedere al vânzătorului, acesta va avea certitudinea încasării preţului în momentul în care va putea vedea disponibilitatea sumelor de bani în contul acestuia.

Posibilitatea ca sumele de bani să fie văzute în mod instant în contul vânzătorului ar fi cea în care ambele părţi au conturi deschise la aceeași unitate bancară. În cazul în care vânzătorul şi cumpărătorul au conturi la bănci diferite, sumele de bani vor fi evidenţiate la o dată ulterioară (una, două zile lucrătoare).

Prin urmare vom discuta despre un rest de preţ  ce urmează a fi achitat ulterior perfectării contractului de vânzare, fie în ziua autentificării. Vânzătorul va beneficia astfel de un drept de ipotecă legală asupra bunului imobil vândut pentru preţul datorat de către cumpărător şi va opta pentru înscrierea sau neînscrierea ipotecii legale în cartea funciară a imobilului ce face obiectul contractului de vânzare.

În cazul în care se va înscrie ipoteca legală la momentul achitării integrale a restului de preţ vânzătorul este obligat să semneze o declaraţie autentică, în sensul primirii restului de preţ şi a manifestării acordului de radiere din cartea funciară a imobilului asupra a ipotecii legale înscrise.

Părţile pot insera şi un pact comisoriu în caz de neachitarea restului de preţ prin care consideră contractul desfiinţat de drept fără somaţie şi punerea în întârziere a cumpărătorilor, părţile fiind repuse în situaţia anterioară.

Contractul de vânzare ce are ca obiect un imobil, autentificat de către notarul public este un act nelitigios ce le dă libertate părţilor de negociere în limitele dispoziţiilor legale. Este foarte important de a asigura siguranţa circuitului civil astfel încât vânzătorul să îşi încaseze preţul, iar cumpărătorul să devină proprietarul imobilului.

Notă: Acest material nu reprezintă poziţia Facultăţii de Drept din cadru Universităţii “Al.I. Cuza” din Iaşi sau a Uniunii Notarilor Publici din România